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Faut-il emprunter sur plus de 20 ans ?

credit 20 ansLes banques offrent aujourd’hui la possibilité de contracter des crédits immobiliers sur des périodes de plus en plus longue : 25, 30, voire 50 ans ... Que devons nous penser de ces nouvelles opportunités pour les candidats à l’accession à la propriété ?

Par exemple, pour un prêt de 100000 euros, en doublant la durée de remboursement de votre crédit immobilier de 15 à 30 ans, le montant des mensualités, diminuera de plus de 30%. En contrepartie de l’allongement de la durée du prêt le coût du crédit augmente. Pour 100 000 euros empruntés au taux de 4,26%, vous paierez 35501 euros sur quinze ans et 88010 euros sur trente ans.

Pour un prêt immobilier de 100000 euros le montant des mensualités variera de la manière suivante :

Prêt Immobilier de 100000 euros

Taux du prêt immobilier assurance comprise*

Mensualité du prêt immobilier

Revenus mensuels nécessaires

Coût du prêt immobilier

Capital restant dû après 15 ans

Capital restant dû après 15 ans actualisé au taux de 2,5

Crédit 15 ans

4,26

752,78

2281,15152

35501

0

0

Crédit 20 ans

4,31

622,44

1886,18182

49385

33542

23160

Crédit 25 ans

4,51

556,40

1686,06061

66920

59493

41078

Crédit 30 ans

4,76

522,25

1582,57576

88010

67097

46328

La majorité des commentaires effectués sur ce type de prêt s’attarde le plus souvent sur la différence de coût du crédit immobilier en fonction de la durée de l’emprunt. Notre exemple ferait l’objet de commentaires du type :

  • « le coût d’un crédit immobilier de 100000 euros passe de 35501 euros à 88010 euros quand la durée du prêt augmente de 15 à 30 ans, soit un coût multiplié par 2,5 »
  • « si vous empruntez sur 30 ans vous devrez encore 99000 euros à votre banque au bout de quinze ans »

Ce type d’analyse effectué sur ces nouvelles offres est particulièrement simpliste . En effet, il n’est pas correct de comparer le total des mensualités que vous allez devoir payer avec le montant du crédit immobilier octroyé.

Il faut relativiser ce surcoût, car il n’est pas pertinent de comparer 100 euros aujourd’hui et 100 euros dans vingt ans. Pour effectuer des comparaisons sérieuses il convient d’effectuer des calculs d’actualisation, qui permettent de trouver une relation d’équivalence entre deux sommes perçues ou déboursées à des périodes différentes.

Dans notre exemple, il est intéressant de calculer ce qui sera dû au bout de 15 ans (6 ème colonne du tableau) avant d’actualiser ces sommes (7 ème colonne du tableau) pour pouvoir procéder à des comparaisons avec des euros d’aujourd’hui.

Dans le cas de notre crédit immobilier sur 20 ans le capital restant dû après 15 ans sera de 33542 euros soit 23160 euros après actualisation à un taux de 2,5%.( 23160 euros versés aujourd’hui, équivalent à 33542 euros versés dans 15 ans). En d’autres termes, cela signifie que 23160 euros placés aujourd’hui au taux de 2,5% permettraient de disposer d’un capital de 33542 euros dans quinze ans.

Pour être complet dans notre comparaison, il faut également tenir compte de la différence des mensualités de 130,44 (755,78 euros moins 622,44) qui pourrait être placée pendant quinze années. Si l’emprunteur plaçait chaque mois la somme de 130,44 euros au taux de 2,5% par an, il disposerait dans 15 ans d’un capital de 28000 euros.

L’allongement de la durée de remboursement permet d’emprunter avec des revenus plus modestes. En considérant que le taux maximum d’endettement est de 33%, le revenu net mensuel nécessaire pour prétendre pouvoir emprunter 100000 euros passe de 2282 euros à 1583 euros, à condition d’accepter d’emprunter sur trente ans au lieu de quinze.

L’allongement de la durée de remboursement du crédit immobilier est une opportunité pour les primo accédants qui ne disposent pas de revenus suffisants pour emprunter sur une période courte. Quant au coût réel, il est très nettement inférieur au coût apparent qui correspond à des résultats non actualisés.

L’allongement de la durée de remboursement du crédit immobilier offre également l’opportunité d’emprunter une somme plus importante sans augmenter les remboursements mensuels, ce qui peut permettre d’investir dans des biens immobiliers mieux situés ou d’une surface habitable plus importante.

En conservant les taux de notre exemple initial, vous obtiendrez en payant une mensualité de 800 euros :

- un prêt immobilier de 106275 euros au taux de 4,26% remboursable sur 15 ans,

- un prêt immobilier de 128527 euros au taux de 4,31% remboursable sur 20 ans,

- un prêt immobilier de 143782 euros au taux de 4,51% remboursable sur 25 ans,

- un prêt immobilier de 153183 euros au taux de 4,76% remboursable sur 30 ans.

Pour accéder à la propriété et constituer un capital, l’allongement de la durée de remboursement est une véritable opportunité à la condition d’étudier les possibilités de revente ou de location dès l’achat, pour bien analyser et évaluer les risques inhérents aux bonnes ou mauvaises surprises que peut réserver la vie.

Pour réduire les risques de vente ou de location difficile, vous devez privilégier systématiquement l’achat de biens immobiliers situés à proximité des principales commodités. (dans l’ordre décroissant d’importance, transports en commun, école, commerces, équipements collectifs ...)

Vous devez également vous poser la question de la qualité du bien acheté, des fonctionnalités du plan, de l’orientation, de l’isolation, de l’importance des charges, des nuisances possibles ...

Pensez aussi à anticiper les conséquences des modifications prévues et prévisibles de l’environnement du bien acheté.

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