Impôt à la source : cela va t’il changer la capacité d’emprunt ?

Le prélèvement à la source va engendrer une baisse de revenu net et éventuellement une diminution de la capacité d’emprunt pour un crédit immobilier. Quelles conséquences sur la capacité d’emprunt ?

En savoir plus sur la capacité d’emprunt

Une capacité d’emprunt ou capacité d’endettement constitue l’évaluation du budget disponible pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Son mode de calcul repose sur 2 indicateurs clés :

  • le taux d’endettement
  • et le reste à vivre.

En ce qui concerne le taux d’endettement, il provient de la déduction des charges courantes et invariables par rapport aux différents revenus d’un ménage.

  • Les charges courantes incluent les mensualités de remboursement de crédits en cours.
  • Les revenus réguliers impliquent les salaires, les traitements assimilés et les pensions de retraite entre autres.

Pour le taux d’endettement, il est généralement équivalent à 33 %. Ainsi, les mensualités ne doivent pas être supérieures au tiers des revenus de l’emprunteur.

Quant au reste à vivre, il est composé du montant disponible après la déduction des charges.

Ces charges intègrent :

  • les charges de copropriétés,
  • les prêts en cours,
  • les impôts,
  • les énergies,
  • l’assurance,
  • la pension alimentaire,
  • l’alimentation,
  • les frais de transport,
  • etc.

Le cas de l’impôt prélevé à la source

Dans le cadre de l’impôt prélevé à la source, l’impôt ne figure plus dans le calcul du reste à vivre pour un salaire moins important. Il est fort possible que les établissements de crédit conservent la méthode de calcul qu’ils utilisent traditionnellement pour la capacité d’emprunt.

D’autres banques peuvent être tentées de revoir à la hausse le taux d’endettement de 33 % en passant à 38 ou 40 %. Ce type d’ajustement peut entraîner la stagnation voire la baisse des achats et des ventes de biens immobiliers en 2019.

La réaction des banques demeure en suspens

Si du côté de la Fédération Française des Banques, un discours rassurant est prononcé, rien n’est moins sûr. Selon cette Fédération, les futurs acheteurs ne vont subir aucun impact sur la capacité de remboursement.

Par ailleurs, le taux maximum d’endettement va bénéficier d’une étude au cas par cas. D’autres établissements vont prendre en considération le salaire net d’impôts dans leur mode de calcul.

Le mode d’action des acheteurs dans l’immobilier

Comme on méconnaît le comportement ou la stratégie des banques concernant un éventuel ajustement relatif à la baisse du revenu net des clients, tout le monde est dans l’expectative.

Du côté des acheteurs, on peut s’attendre à une mise en veilleuse de leur projet d’achat immobilier. Cela leur permet d’évaluer dans la pratique le réel impact de l’impôt à la source. Même si les taux d’intérêt demeurent plutôt bas, la méfiance est de rigueur.

Selon les prévisionnistes, il faut patienter jusqu’à la fin du 1er trimestre 2019 pour une estimation correcte de l’impact de l’impôt à la source.

Suivant le profil des emprunteurs, les banques peuvent être amenées à effectuer des études de dossiers à 2 vitesses en scindant les clients avec une capacité d’épargne puissante et ceux qui ont une capacité plus réduite.