Acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien

Le crédit relais couplé à un prêt immobilier à long terme

Avant d’opter pour un crédit relais, vous devrez dans un premier temps faire estimer votre bien. N’hésitez pas à solliciter plusieurs professionnels afin d’avoir une fourchette de prix… En effet, très souvent, les estimations peuvent varier d’une manière assez importante d’un professionnel à l’autre… Une estimation trop élevée freinera la vente de votre bien immobilier alors qu’une estimation trop basse sera synonyme d’un manque à gagner…

Au moment d’opter pour un prêt relais, la banque pourra vous proposer une formule englobant le prêt relais et le prêt immobilier destiné à l’achat de votre nouveau bien. Ce dernier, dit prêt à long terme, s’étalera, en règle générale, sur une durée de 20 à 25 années.

Quelle formule de prêt choisir ?

La banque vous proposera trois types d’emprunt à long terme associé à votre prêt relais. Quelles sont ces formules ?

Le prêt à taux fixe : dans le cadre d’un prêt à taux fixe, aucune mauvaise surprise possible ! Le taux d’intérêt est défini dès la conclusion du prêt et vous connaissez à l’avance les différentes mensualités que vous serez amenés à devoir rembourser. Cette formule de prêt est celle que nous préférons actuellement car elle est moins risquée et les taux actuels restent très intéressants.
Le prêt à taux variable : dans le cadre d’un prêt à taux variable, le taux d’intérêt peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice de référence, l’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Si cet indice évolue à la hausse, le taux d’intérêt de votre crédit augmentera alors que si il part à la baisse, votre crédit vous coûtera moins cher (en fonction de votre choix, c’est le montant des mensualités qui peut évoluer ou la durée globale de votre emprunt). Pour limiter les mauvaises surprises, privilégiez un prêt capé car il limite les hausses ou les baisses de mensualités trop importantes…
Le prêt “in fine” : cette formule de prêt est particulièrement appréciée par les personnes désireuses de réaliser un investissement locatif. Dans le cadre du prêt in fine, vous ne remboursez que le capital pendant la durée du prêt. Le paiement des intérêts d’emprunt s’effectue seulement à la fin du prêt en une seule fois. Les investisseurs privilégient cette formule car il est possible d’imputer alors les intérêts sur l’imposition des revenus fonciers.

La partie relais de l’emprunt

La partie relais de l’emprunt est fixée généralement à 12 mois et peut aller jusqu’à 24 mois. Après ce délai, c’est le prêt à long terme qui intervient. Deux formules existent dans le cadre d’un prêt relais :

Si vous pouvez supporter le paiement des intérêts : vous réglez mensuellement les intérêts du prêt relais pendant toute sa durée.
Si vous ne pouvez pas supporter le paiement des intérêts : vous réglez le montant global des intérêts seulement une fois que votre ancien bien est vendu.

Vous devrez toutefois régler les frais d’assurance décès et invalidité dès le début de votre emprunt.

Concernant la somme que vous pourrez obtenir pour votre prêt relais, si le bien que vous avez mis en vente a déjà déclenché un compromis de vente, l’organisme financier pourra vous prêter entre 80 et 90% de la valeur estimée du bien. Si ce n’est pas le cas, la banque vous prêtera plutôt autour des 70% dans le cadre du prêt relais.