Crédit immobilier pour une Société Civile Immobilière (SCI)

Définition d’une SCI

Une Société Civile Immobilière est une société n’ayant pas de but commercial : la SCI a pour objet la possession et la gestion de biens immobiliers. Elle est composée de deux personnes au minimum (pas de maximum), qui sont associées. Il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales. La SCI réserve ses biens à la location ou à l’usage d’un ou plusieurs associés. Pas de capital social minimum fixé par la loi.

Associés solidairement responsables

Dans le cas où la SCI ne pourrait pas rembourser la dette, la banque qui a accordé l’emprunt à la SCI peut se retourner contre les associés. En effet, ceux-ci sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes sociales de la SCI, proportionnellement au montant de parts qu’ils détiennent dans celle-ci.

Recours à l’emprunt recommandé pour les SCI

Avant de vous engager dans un crédit immobilier pour lancer votre SCI, sachez que les créanciers pourront vous poursuivre en tant qu’associé et saisir votre patrimoine personnel dans le cas d’une non-solvabilité de la société. Cependant, concernant la transmission du patrimoine, la meilleure solution est l’emprunt immobilier : en effet, le montant de l’emprunt diminue fortement la valeur des parts lors du calcul des droits de donation. Par exemple, une SCI emprunte 150 000 €, pour investir dans un bien immobilier à 180 000 €. Le calcul des droits de donation ne se basera que sur les 30 000 € d’actif net.

Crédit immobilier in fine pour une SCI

Le crédit immobilier le plus recommandé pour les SCI est le crédit immobilier à remboursement in fine. Son principe est simple : pendant la durée de l’emprunt, la SCI ne rembourse à l’organisme prêteur que les intérêts d’emprunt. Le capital emprunté n’est remboursé qu’à la fin du délai du crédit. Cela permet de maintenir la dette stable, grâce au versement régulier des intérêts, et de ne pas mettre la SCI en difficulté sous le poids des mensualités à payer.

Le paiement final de l’emprunt peut s’effectuer à deux échéances possibles :

lors de la vente du bien immobilier. Dans ce cas, le bien constitue la garantie du prêt. L’opération ne sera profitable que si les prix du marché immobilier sont favorables, c’est donc un pari risqué. Attention cependant, la revente du bien ne doit pas constituer un acte de commerce régulier.
après capitalisation d’une épargne au moins égale au montant emprunté. Dans ce second cas, la SCI verse des mensualités via des produits de placement, qui constituent la garantie du prêt (ex. : contrat d’assurance-vie). Cette seconde solution pourra être rentable si le taux d’intérêt du contrat d’assurance-vie est supérieur à celui du crédit contracté.