Qu’est-ce qu’une hypothèque ? Comment choisir entre caution et hypothèque ?
On parle souvent d’hypothèque pour un bien immobilier. On ne sait pas toujours faire la différence avec la caution. Rappel et définitions.
L’essentiel sur l’hypothèque
L’hypothèque constitue une garantie destinée à la banque. Elle permet à l’établissement de procéder à la revente du bien acquis, au cas où l’emprunteur devient défaillant pour le paiement des mensualités.
Dans ce cas, le créancier fait procéder à la saisie du bien pour la vente. Cela permet de récupérer le montant emprunté pour la banque qui a recours aux enchères judiciaires.
L’hypothèque connait deux formes : l’hypothèque conventionnelle et le PPD (privilège de prêteur de deniers).
Qu’est ce que l’hypothèque conventionnelle ?
L’hypothèque conventionnelle est accordée par un établissement bancaire. Pour sa part, l’emprunteur souscrit à ce type d’hypothèque de son plein gré. Celle-ci est constatée par un acte authentique devant le notaire. Elle fait l’objet d’une inscription à la conservation des hypothèques de la ville où se situe l’immeuble.
Que comprend le PPD ?
Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, le PPD constitue une sureté réelle. Avec le PPD, la garantie de remboursement est effectuée sur le bien immobilier.
Pour le PPD, la banque applique la procédure de saisie du bien immobilier en cas de non remboursement de crédit. De plus, elle est payée en priorité.
L’hypothèque et le PPD requièrent une souscription devant le notaire. Néanmoins, le PPD constitue une garantie de biens déjà existants. Le PPD n’est pas envisageable pour un achat sur plans ou pour la construction d’une maison, contrairement à l’hypothèque.
En outre, le coût du PPD est inférieur à l’hypothèque. En effet, ce dispositif n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière. Dans la pratique, les banquiers priorisent le PPD.
Quelle est la différence avec la caution ?
Une caution constitue aussi une garantie. Un organisme de cautionnement agréé par la banque « prêteuse » se porte garant du remboursement. Cet organisme agit pour le compte de l’emprunteur. Si l’emprunteur est défaillant, l’organisme de caution se charge de rembourser la banque. En revanche, le contrat de cautionnement ne nécessite aucune signature devant le notaire.
La caution revêt de multiples formes :
- La société de cautionnement mutuel se base sur une garantie de prêt associée à une mutualisation des risques. La couverture inclut l’achat d’un logement, d’un terrain voire la réalisation de travaux.
- La caution « mutuelle fonctionnaire » offre parfois une garantie gratuite de prêt et son mode de fonctionnement est similaire à celle de la société de cautionnement mutuel.
- La caution solidaire d’un particulier est rarement acceptée par les banques.
En général, la caution mutuelle est préférable à l’hypothèque. La caution mutuelle implique une contribution remboursable à 100% et parfois une commission.
Par ailleurs, la procédure n’est pas aussi contraignante que l’hypothèque. Avant la saisie, l’emprunteur fragile peut profiter de solutions comme le rééchelonnement de dettes. Enfin, la caution est récupérable à 75% par le souscripteur à l’échéance du prêt.
