Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier (ou remboursement par anticipation)

L’emprunteur peut toujours rembourser par anticipation tout ou partie du crédit immobilier. Le prêteur a droit à une indemnité qui ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû (article R. 312-2 du code de la consommation).

Pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier suite à un changement du lieu d’activité professionnelle, par le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Le contrat de prêt peut toutefois interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du crédit, sauf s’il s’agit de son solde (facilité prévue et encadrée par l’article L. 312-21 du Code de la consommation)

Ce qu’il faut faire pour rembourser par anticipation son crédit immobilier

1. Se renseigner sur le capital restant dû et l’existence d’indemnités prévues contractuellement en cas de remboursement anticipé du crédit immobilier.
2. Demander un rendez-vous avec l’organisme prêteur pour évoquer la possibilité de remboursement anticipé du crédit immobilier.

Le coût du remboursement anticipé d’un crédit immobilier

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier entraîne des frais dans la majorité des cas :

• indemnités de remboursement anticipé sont prévues dans la grande majorité des contrats de prêt (les modalités de calcul doivent figurer dans l’offre de prêt),
• et éventuellement des frais de mainlevée des hypothèques.Ces frais sont dus quand votre banque a pris une hypothèque (ou un privilège de prêteur de deniers) sur votre bien pour garantir son prêt. Dans le cas de vente du logement, vous devrez demander la mainlevée de cette garantie.

Les indemnités de remboursement anticipé d’un crédit immobilier sont plafonnées : le montant des indemnités de remboursement anticipé dues à la banque est limité par la loi à un maximun correspondant à un semestre d’intérêts sur le montant du capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, avec un plafond qui ne peut en aucun cas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Vous ne paierez pas de frais pour remboursement anticipé du crédit immobilier dans les cas suivants pour les crédits souscrits à compter du 1er juillet 1999. La banque ne pourra pas vous réclamer d’indemnités si le remboursement anticipé est motivé par la vente de votre logement à la suite d’un changement de lieu de travail, du décès ou de la cessation forcée d’activité de vous-même ou de votre conjoint.

Quant aux frais d’hypothèque,vous pourrez en faire l’économie si vous remboursez votre crédit immobilier sans vendre votre bien. Par contre, il continuera d’être grevé de cette garantie pendant la durée prévue initialement par votre contrat de prêt plus deux années avant de cesser naturellement (les frais pour une levée d’hypothèque varient entre 0,5 et 2 % du montant emprunté).

Pour être très précis, il faudrait également tenir compte de la perte du bénéfice de la réduction d’impôt accordée sur les intérêts du prêt quand on peut y prétendre.

Quand devez-vous demander le remboursement anticipé d’un crédit immobilier ?

Les circonstances qui peuvent vous conduire à envisager le remboursement anticipé d’un crédit immobilier sont nombreuses : la vente de votre logement, une nouvelle rentrée d’argent… sont autant d’occasions de rembourser par anticipation votre prêt immobilier en totalité ou en partie afin de diminuer vos échéances.  Vous devez  également étudier cette opportunité quand le taux d’intérêt de votre crédit immobilier est supérieur au taux de l’inflation.

Quelques principes généraux pour prendre votre décision de rembourser par anticipation

Plus le différentiel entre le taux du crédit et le taux d’inflation est élevé, plus le remboursement anticipé sera avantageux. On considère que la différence entre le taux du prêt en cours et celui du nouveau prêt doit être supérieure à 1 %. pour que la gain financier soit intéressant.

Plus la durée du prêt restant à courir est importante ( 10 ans ), plus le remboursement anticipé sera avantageux. (On considère que la durée restant à courir doit généralement être supérieure à celle déjà écoulée pour pouvoir prétendre compenser tous les frais)

Dans tous les cas, il convient de faire un bilan complet coûts/bénéfices de l’opération (Voir le paragraphe sur les frais). N’oubliez pas d’étudier toutes les alternatives au remboursement anticipé de votre crédit immobilier comme le transfert du prêt sur le bien que vous envisagez d’acheter dans le cas de la vente du logement,ou encore dans le cas d’une rentrée d’argent, le revenu net d’impôt que le placement des disponibilités pourrait vous procurer. Enfin ne prenez aucune décision avant d’avoir tenté de renégocier le taux d’intérêt de votre crédit immobilier auprès de votre banquier.