Les intérêts intercalaires d’un crédit immobilier

Ce sera le cas pour les constructions où le déblocage des fonds se fera par tranches, au rythme des appels de fonds des promoteurs ou artisans ainsi que chaque fois que le crédit immobilier servira à financer l’acquisition d’un bien, et des travaux qui y seront réalisés. Pour les ventes sur plan ou dans le cas de grosses rénovations, leur montant pourra s’avérer très lourd en cas d’allongement de la durée des travaux.

Les intérêts intercalaires sont les intérêts que l’emprunteur devra payer quand il y aura plusieurs déblocages à l’intérieur d’un même prêt. Il faut en effet savoir que le remboursement de votre crédit immobilier ne démarrera que lorsqu’il sera entièrement débloqué. Avant, vous paierez des intérêts supplémentaires, les intérêts intercalaires, qui correspondent aux intérêts produits par les parties du prêt immobilier qui sont débloquées alors que le crédit ne l’est pas dans sa totalité.

Exemple de calcul des intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les parties de crédits libérées, au taux du prêt souscrit. Pour calculer leur montant, il suffit d’appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée de mise à disposition des fonds avant la libération totale du crédit immobilier.

Pour illustrer l’incidence des intérêts intercalaires sur le coût du crédit immobilier nous prendrons l’exemple d’un projet immobilier d’un montant global de 400000 euros, correspondant à l’achat d’une maison d’une valeur de 250000 euros (frais d’acte et de mutation inclus) et de 150000 euros de travaux.

Nous ferons l’hypothèse que ce projet est financé de la manière suivante :

Apport personnel : 100000 euros
Crédit immobilier : 300000 euros empruntés sur 20 ans à un taux fixe de 5%, remboursable par mensualités constantes.

Pour diminuer les intérêts intercalaires, vous allez financer l’acquisition de la maison avec la totalité de votre apport personnel (100000 euros) complété par un déblocage partiel de votre crédit de 150000 euros.

Il vous restera 150000 € de crédit pour financer les travaux que vous avez prévu d’effectuer en 9 mois.
Les intérêts intercalaires seront calculés au taux du prêt immobilier soit 5 % dans notre exemple. Ils se rajouteront au coût initial de votre crédit.

Nous supposerons dans notre exemple de financement que vous aurez à payer pour la réalisation des travaux :

50000 euros à l’issue de la première tranche de travaux, trois mois après la signature de l’acte de vente,
50000 euros 3 mois après pour l’achèvement de la deuxième tranche,
50000 euros pour le solde à la fin des travaux, 9 mois après la signature de l’acte.

Avant le déblocage total de votre crédit, la banque aura mis à votre disposition :

150000 euros pendant neuf mois
50000 euros pendant 6 mois
50000 euros pendant trois mois

La mise à disposition de ces sommes produira des intérêts intercalaires de :

(150000 * 5/100)*9/12 = 5625 euros
(50000 * 5/100)*6/12 = 1250 euros
(50000 * 5/100)*3/12 = 625 euros
Soit un total de 7500 euros qui se rajouteront au coût initial de votre crédit immobilier.

Les solutions pour réduire les intérêts intercalaires

1°- Raccourcir le délai entre le premier et le dernier déblocage de fonds.
Pour ce faire, il y a deux possibilités :

raccourcir la durée des travaux (attention aux conséquences sur leur bon déroulement)
augmenter le délai de paiement accordé par vos artisans pour retarder les versements de fonds

2°- Négocier avec votre banque le fractionnement de votre prêt en plusieurs tranches qui correspondront au besoin de chaque appel de fonds. Certaines banques proposent en effet de fractionner votre enveloppe de crédit en autant de prêts dont le montant correspondra au paiement de chaque appel de fonds. Chaque prêt sera intégralement libéré en une seule fois et vous paierez dans ce cas des mensualités correspondant au montant prêté.

Parmi les solutions envisageables nous avons réservé la meilleure pour la fin : c’est celle qui consiste à négocier la suppression des intérêts intercalaires dans votre offre de prêt. En cas de refus, pour alléger le montant des sorties d’argent du budget mensuel logement, vous avez la possibilité d’obtenir un différé total du paiement des intérêts intercalaires. Dans ce cas leur montant vient s’ajouter à celui du prêt immobilier, et vous ne ferez aucun remboursement avant sa mise en place définitive, lors de la libération intégrale du prêt.